相続した収益物件（アパート・マンション）の売却vs継続保有

親から賃貸アパートやマンションを相続した場合、「このまま賃貸経営を続けるべきか、売却すべきか」は重要な判断です。安定した家賃収入は魅力的ですが、管理の手間や修繕費・相続税の負担も考慮する必要があります。本記事では、売却と継続保有それぞれのメリット・デメリットと、判断のポイントを解説します。

収益物件相続の現状把握から始める

判断を下す前に、まず物件の現状を正確に把握することが不可欠です。

確認すべき項目

□ 現在の入居状況（入居率・空室数）
□ 賃料収入・管理費・修繕積立金の実績
□ 建物の築年数・耐震性（1981年以前＝旧耐震）
□ 大規模修繕の実施状況・今後の予定
□ 借入金（ローン）の残高・金利・返済期間
□ 管理会社との契約内容
□ 周辺の賃貸市場（空室率・賃料水準）

収益物件の主な指標

| 指標 | 計算式 | 目安 | |------|--------|------| | 表面利回り | 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100 | 5〜8%以上 | | 実質利回り | （年間賃料収入−諸経費）÷ 物件価格 × 100 | 3〜5%以上 | | NOI（純収益） | 賃料収入−運営費用（空室損失含む） | プラスであること |

継続保有のメリット・デメリット

メリット

1. 安定したキャッシュフロー 満室稼働であれば、毎月の家賃収入は安定した不労所得になります。老後の生活費補填や、次世代への資産承継手段としても有効です。

2. インフレヘッジ 物価上昇局面では、実物資産（不動産）の価値も上昇する傾向があります。預貯金のみの場合と比べ、インフレリスクを分散できます。

3. 相続税対策としての効果（次世代へ） 賃貸用不動産は相続税評価額が低くなります（自用地評価額の約70〜80%程度）。将来の自分の相続においても、節税効果を引き継げます。

4. 売却時の選択肢が残る 保有を続けながら市況を見極め、価格が有利なタイミングで売却できます。

デメリット

1. 管理の手間と精神的負担 入居者対応・クレーム処理・修繕対応など、賃貸経営は思いのほか手間がかかります。管理会社に委託しても、意思決定（大規模修繕・家賃改定等）は所有者が行う必要があります。

2. 修繕費の増大 特に築30年以上の物件は、外壁・屋根・給排水設備などの修繕費が急増します。修繕に数百万〜1,000万円以上かかるケースも。

3. 空室リスク・賃料下落リスク 人口減少が進む地域では空室率が上昇し、賃料も下落傾向にあります。特に地方・郊外の物件は注意が必要です。

4. 固定費の継続 固定資産税・都市計画税・管理費（マンションの場合）は空室でも発生します。

売却のメリット・デメリット

メリット

1. まとまったキャッシュを得られる 売却代金で相続税の支払いに充てる、老後資金に加える、あるいは他の投資に振り向けることができます。

2. 管理負担からの解放 売却後は修繕・入居者対応・確定申告（不動産所得）など、すべての管理負担がなくなります。

3. 相続税支払い資金の確保 収益物件は相続税の課税対象。売却することで納税資金を確保できます。

デメリット

1. 譲渡所得税の発生 売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。

| 保有期間 | 税率（所得税＋住民税） | |---------|-------------------| | 5年以下（短期） | 39.63% | | 5年超（長期） | 20.315% |

※ 相続した不動産の保有期間は「被相続人が取得した日から」計算します。

2. 売却のタイミングが難しい 相続後すぐに売却しようとすると、急いで売る印象を与え、価格交渉で不利になる場合があります。

3. 入居者がいると売却が複雑になる 入居者がいる「オーナーチェンジ」物件は、空室物件より売却価格が低くなる傾向があります（投資目的の購入者が対象になるため）。

売却vs保有の判断基準

以下の表を参考に判断しましょう。

| 状況 | 推奨方針 | |------|---------| | 実質利回り3%以上・管理状態良好 | 継続保有を検討 | | 築30年以上・大規模修繕が必要 | 売却を検討 | | 人口減少地域・空室率高い | 早期売却を検討 | | 相続税の納税資金が不足 | 一部または全部売却 | | 相続人が遠方・管理できない | 売却を検討 | | 相続人間で意見が割れている | 売却して現金分配 | | ローン残高が多い | 収支計算の上で判断 |

税務上の重要ポイント

取得費の「概算取得費」に注意

被相続人が不動産を取得した際の書類（売買契約書等）がない場合、売却代金の5%しか取得費として認められず、税負担が大幅に増えます。古い物件を売却する際は、取得費の証明書類（売買契約書・登記申請書等）を探すことが重要です。

相続税の取得費加算特例

相続後3年10カ月以内に売却した場合、支払った相続税の一定額を取得費に加算できます。これにより、譲渡所得税を大幅に軽減できる場合があります。

取得費加算額 = 支払った相続税 × （売却した不動産の相続税評価額 ÷ 相続財産総額）

この特例は相続後3年10カ月以内という期限があるため、売却を検討している場合は早めに税理士に確認しましょう。

不動産相続に関する売却・保有判断のご相談は、不動産相続の専門家相談窓口をご活用ください。

まとめ：判断のための3ステップ

STEP1：物件の収益性・修繕費・管理負担を正確に把握する
STEP2：売却した場合の税負担（譲渡所得税）を試算する
STEP3：継続保有・売却それぞれの10年後のキャッシュフローを比較する

収益物件の売却vs保有は、数字に基づいた冷静な判断が重要です。感情的な判断や「とりあえず」の保有は後悔の原因になります。相続税申告と合わせて、不動産の専門家・税理士に早期に相談することをお勧めします。不動産相続のご相談はこちらからどうぞ。

最終更新日：2026年4月